文 | AI财经社 李逗

编 | 嵇国华


本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。


平日里打理着上亿资产的张玉良,怎么也想不到,自己也有直播带货的一天。


直播间里的他笑容可掬,但谈话富于激情。不到两个小时内,他顺利完成任务,手下的茭白已卖出了80%,菌菇全数售罄。


若不是和青浦区委书记赵惠琴一起为当地农产品代言,张玉良本不该出现在这里。同是房地产圈成名已久的腕儿,和潘石屹晒摄影、王石跑步、王健林定小目标等相比,张玉良的事迹与知名度并不高。


但在风起云涌的上海滩十里洋场中,张玉良似乎算是那个分量最重的人。


他是上海滩最大的房产大亨,与国资“掰手腕”28年,曾自比董明珠

图/视觉中国


作为绿地集团董事长,张玉良执掌这家上海国资委之下规模最大的房企长达28年。他身上有着新沪商特有的稳重和精明,虽没走到首富位置,但处理起政府关系,软硬俱佳。他一方面成功持着绿地第一大股东的地位,同时又能以国企身份获得更多资源。“做政府想做的事”,成为张玉良的经典宣言。


政府关系之外,张玉良有着大胆的商业野心。房地产行业方兴未艾的年代里,他喊出了“世界500强房企”的口号。遍布全国各地的绿地项目里,“世界500强”被贴在最显眼的地方。


不过,今年64岁的张玉良有些时运不济。除了要与国资委周旋股权混改的事情,他还被另外一些问题缠身,比如绿地的接班人问题,始终低迷的市值管理等。


上海地产一哥的诞生


1991年,上海市的街头杂乱,公交拥挤,鸽子楼筒子楼林立,浦东还是郊野,陆家嘴还没兴建,整个城市呈现一片灰色。第二年,邓小平南巡讲话之后,东方明珠开始拔地而起,大规模的浦西旧改随之启动,勾勒出了未来数年的楼市走向。


他是上海滩最大的房产大亨,与国资“掰手腕”28年,曾自比董明珠

图/视觉中国


一批房地产开发商们,就这样高调而强势地登上了时代浪潮之巅。那年,巨大的机会仍处在朦胧之中,青年王石刚把公司名字更名为万科,原舞阳钢铁的车间主任许家印揣着30页简历只身南下,36岁的张玉良已经认定方向,放弃了上海市农委住宅办的职位,下海创业。


上世纪90年代,中国逐步开放商品房交易,房地产市场遍地是黄金。受浦东改革政策影响,上海政府开始大量批租土地。一些其他行业的龙头老大,也转而成立地产开发公司,分食房地产蛋糕。譬如,当时的钢铁行业老大上海宝钢集团、专注基础设施投资的上海市城市建设投资开发总公司等。


原复旦大学房地产研究中心主任尹伯成曾评价,上海是典型的强势政府——“像搞基础设施一样,当初也主要是靠自己出资成立国有企业来推动旧区改造”。


当时,上海市政府的运作逻辑在于,通过旧城改造的方式激活房地产市场,政府性公司打头阵,以此培育市场。彼时,上海各区委政府部门设立开发公司的风气蔚然成风,带有国营性质的房地产公司如雨后春笋般冒出。当时拥有农委及住建委履历的张玉良,以“红顶“身份出道,成为这股浪潮的最大获利方。


张玉良是怎么做到的?答案是押宝上海公共绿化。最初成立的两年时间里,张玉良从首期盈利的2000万元中,拿了1700多万无偿投入到上海沪闵路地铁一号线沿线的绿化带建设。而后,在1995年到1997年间,又以每年4000万到5000万的资金规模持续投资绿化工程。


这让张玉良顺利参与进更大的旧城改造项目,拿下了上海郊区大批土地,短短四年间,资产累计达12亿,给绿地埋下了独特企业的基因。


从早期的超高层地标、产业园区,到近年的特色小镇、空港高铁物流、轨道上盖和沿线物业开发,绿地始终贯彻张玉良当初制定的战略,“做政府想做的事”。因而,他也被某香港投资机构评价为“像个政府官员,而不是企业家”。


企业圈最不缺揣摩政商关系的老板,与土地财政高度协同的房地产更是如此,比如曾经的王首富。旁人如果看了这两年的“促销大甩卖”就会知道,王老板的觉悟或许没有自己想象的高。


不夸张地说,张玉良是难得在政府和市场间找到微妙平衡的人。在想政府所想之外,张玉良在企业决策方面也是大胆果断。他考察一个地产项目往往不会超过3个月,超过3个月还谈不拢,那就果断放弃。


张玉良的个人风格也反映到绿地的企业治理上。除地产主业之外,绿地不固定于某个单一业务。从2005年后开始的能源、汽车,到如今的基建、商贸,绿地旗下经营各种业务的公司也如野草般生长起来。


与国资“掰手腕”28年


有人曾这样评价张玉良:“他几乎没有性格,与国企打交道是一个面孔,与政府打交道是一个面孔,与国际公司和民企打交道又是另外的面孔。”这种柔软的身段,让他在长达28年与上海国资委的暗战中,赢得不少生机。


他是上海滩最大的房产大亨,与国资“掰手腕”28年,曾自比董明珠

图/视觉中国


1997年,绿地一跃成为上海房地产的龙头企业,但也面临着历史进程中的重要一环。作为上海60家现代企业制度试点单位之一,绿地将被改制为股份制公司,以张玉良为代表的职工持股会以18.88%的股份占比成为公司股东。


这之后,张玉良也陷入了一段与国资力量的长期周旋。围绕着绿地“被谁领养”的问题,张玉良展开了长达28年的博弈战。


2003年时,绿地的员工持股会已经拿下近六成股权,是绝对的实控方,原本的两大国资股东成为少数股东。在当时国企改革的声浪带动下,一些国企的股份被以员工持股的方式分配,这反而衍生出国企可能被低价收购的风险,郎咸平等人甚至公开表示对“国资流失”的担忧。


上海国资委开始反击。2010年前后,在上海国资委的要求下,绿地职工持股会的股权被调回十年前水平,降至46%,国资重新成为第一大股东;2012年,上海国资委通过提升旗下两大平台上海地产和上海城投的股份,合计持股升至60.68%,再次绝对控制绿地。


五年前的国企混改,是张玉良扳回一局的重要一战。2015年,绿地完成第一次混改并顺利上市。绿地通过国企混改形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构。以张玉良为首的员工持股方代表——上海格林兰成为绿地第一大股东,持股29.13%。


如此复杂的股权结构,给了绿地不一样的发展基因。张玉良曾形象地描述,“绿地是国有企业的体制,外资企业的机制,乡镇企业的路子。” 但若仔细观察绿地过去几年作为可以发现,这个公司能够有如此迅速的业绩增长,还是和它的国资背景有非常深的联系。


比如,绿地同样以国企身份参与了地方国企改革,投资入股了原宝钢建设、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工以及东航物流、上航国旅等企业。在各个城市核心地段,国资身份也让绿地更顺利获得优质土地。


5年过后,张玉良再次迎来二次“混改“局面。前不久,绿地宣布了将引入一家新的战投机构,而新战投的加入,意味着将有一位新的董事会人选进驻绿地管理层,这或将打破以张玉良为首的绿地管理层的稳定局面。


张玉良不是董明珠


按规定,国企领导年满60周岁要办理退休手续。业绩突出的核心成员可延长任期,但最迟不能超过63周岁。今年64岁的张玉良已经在绿地董事长超长服役2年,这在上海国企中非常罕见。张玉良何时退任?以及谁来接任?成为这家世界500强最大的悬案。


张玉良曾于2019年回应“退休”问题时表示,连任绿地控股董事长、总裁一职完全是股东选举产生,符合股东们的愿望。他还把自己和董明珠相比,“董明珠连任格力董事长,她65岁了,还继续为国家做贡献,我看也不错。”


董明珠确实曾面临张玉良同样的苦恼。2019年4月,通过一系列混改举措以及公司制度的调整,高瓴系成为格力电器大股东。珠海国资委不再是格力电器的实际控制人,在脱下国企的外衣,董明珠得以放开手脚,继续掌舵格力电器。


但张玉良与董明珠面临的情况有所不同。从股权机制来看,绿地并不是一家传统意义上的国企,而是一家国企注资但没有实际控制人的混合所有制企业,其第一大股东始终是上海格林兰投资企业(有限合伙)。但也不能忽略第二大股东和第三大股东的持股空间。绿地第二大股东上海地产和第三大股东上海城投均系上海国资旗下企业,持股比例分别为25.82%和20.55%,合计持股46.37%,且远高于第一大股东29.13%的持股比例。


摒除退休问题之外, 无论董明珠,还是张玉良都还没有想好接班人的问题。直到现在,张玉良依然身兼党委书记、董事长和总裁,绿地的接班人身份依旧成谜。


与张玉良同龄的合生创展董事长朱孟依,在今年初已经把企业管理权交给了女儿朱桔榕,一起创业的许家印也早就做好了培养接班人的打算。但马上步入65岁的张玉良,在接班跟梯队建设的问题上依旧沉默。


不过,对于下一任接班人来说,想要当好绿地的掌舵人,至少有两个问题要考虑:其一,拯救绿地不断下滑的营业水平。2020年上半年实现利润总额153亿元,同比减少7.66%;归属于上市公司股东的净利润80亿元,同比减少10.79%,这是张玉良给出的上半年成绩单;其二,提升相比五年前下滑三分之二的市值。截至8月6日收盘,绿地控股每股股价仅有7.78元,不到上市时(25元)的三分之一。如何进行市值管理,给投资者一个满意的交代,已经是绿地管理者的当务之急。


而如果不退休,面对一路下跌的股价,以及失势的企业规模,张玉良又会如何重振失速的绿地?