文|AI财经社 李逗

编| 嵇国华

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“阳光城的风格是我们承诺的东西就一定要实现。”2020年业绩会上,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表态称。


数据证明,过去两年,阳光城的提规模、降负债效果显著。经历两年调整期,阳光城销售规模突破2000亿大关,达2210亿元;归母净利润同比提升33.21%,净资产负债率,最引人关注的净负债水平,也下降44%至138.2%,达成了吴建斌此前设定的“净负债降至150%以内”的目标。


翻过2019年后,阳光城制定了新的KPI——“销售额超2000亿,土地权益比提升至80%,引进战略投资者”。


销售增长突破2000亿门槛,权益土地储备升至70%


4月24日下午,阳光城等一众管理层出席了线上投资者业绩会。业绩会伊始,阳光城高管们介绍了2019年的业绩情况。阳光城2019年合约销售额首度突破双千亿至2110亿元,同比增长30%。


2000亿+的阳光城,如何打破“不可能三角”


近两年,阳光城一直被视为中型房企向大型房企转型的代表。早在2016年,阳光城实现销售额达462.42亿元,增幅55.07%,突破了过往两个年度规模在200亿元的“徘徊”。而在2017年-2018年,阳光城又分别以915.3亿元和1628.56亿元,相应按年增长97.94%和77.93%。短短三年内,阳光城的行业排名从26位跃升至行业第14位。


进入2019年,阳光城开始主动控诉求稳。在克而瑞2019年的销售排名上,阳光城以2110.31亿元全口径销售金额位列13,较之2018年,上升1个名次。


销售规模提升的同时,阳光城也在有节奏的进行土储补仓。年报显示,2019年阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增总地价656亿元,权益地价492亿元,新增货值2798亿元,同比上升31%。截至2019年底,阳光城土地储备总计4523万平方米,储备货值6324亿元,其中二线城市可售货值占比74%。


值得一提的是,2019年,阳光城新增土储平均权益为70%,与2018年同比增加15%。在这之前,为了寻求规模扩张,阳光城多采用合作方式获取项目,这有利于提升企业全口径销售额,但某种程度上,也会对其营收和利润表现带来不利影响。


进入2020年,阳光城着力大幅提高权益拿地比例,以更一步改善财务情况。阳光城表示,合作拿地是之前阳光城追求规模的重要手段,随着规模的提升,未来拿地权益比要慢慢提高到80%以上。其续称,“阳光城要在全年保证有息负债不增加,财务指标不恶化的前提下,新增投资完成要达到3000—5000亿元。”


目前来看,2020年阳光城整体供货货值可达到3200亿元,以65%的去化率即可达到2000亿元+的目标。而在其3000亿-5000亿的投资目标下,阳光城的销售货值也将进一步提升,为销售增长提供持续动力。


归母净利润上升3成,分红额创近3年新高


在实现规模提升的同时,阳光城的利润水平也得到进一步增长。对于房地产行业而言, 由于土地沉淀时间长、财务成本增加,以及政府限购、限价政策,利润空间的改善难度比想象中大很多。


“做地产这一行,要增加1000万的利润都很难。但要增加1个亿的成本,损失1个亿,很容易。”朱荣斌说道。


为了提升利润短板,过去一年,阳光城开始在内部管理体系方面,提升管理效益,如在考核体系、拿地策略等方面,做了新的优化。


AI财经社了解到,过去一年,阳光城调整了内部考核方式,把单一对营销的考核改变为营销、运营、项目管理等多维度考核,变为综合经营考核。与此同时,阳光城加大了在旧改领域的布局,在广州、深圳、昆明、贵阳等地新增确权多宗旧改项目,确权项目均可实现快速供货。


年报显示,2019年,阳光城营业收入和归母净利润分别录得610.49亿元及40.2亿元,分别同比增长8.11%、33.21%;净利率较上年期期末提升0.16%达7.08%,归母净利润率则提升1.24%至6.59%。


2000亿+的阳光城,如何打破“不可能三角”


2020年,改善利润指标,依旧成为阳光城重要的发展指标。吴建斌表示:“推动下一步发展,利润是非常重要的一个目标。要改善毛利率,要做很多的工作。买地环节,设计环节,运营环节,财务成本降低方面,都要做很多的工作,我们会继续把它做得更好。”


值得一提的是,在利润实现增长的情况下,阳光城也加大了股东分红比例。2019年,阳光城现金分红额(含税)达到8.12亿元,现金分红额占归属上市公司股东净利润的20%。


对比2018年阳光城现金分红2.27亿,分红率7.52%的情况来看,阳光城2019年的分红比例大幅提升,其2019年的分红额创近三年新高。


净负债率同比下降44%,2020年目标降至100%以内


作为一家以高周转见长的企业,阳光城身上背负了一个难题——如何在兼顾规模、利润指标的同时,平稳实现“去杠杆”计划。


“这就好比一个不可能的三角,这三个指标从理论上是不能完全兼顾的。” 朱荣斌说道。


不过,从实际情况来看,近两年,阳光城的负债水平已然大幅改善。相较2018年,阳光城2019年资产负债率降至83.45%;有息资产负债率36.52%,较2018年底减少6.23%;净负债率138.2%,同比下降44%;平均融资成本7.71%,比2018年年末优化23个基点。


这某种程度上得益于阳光城多样融资手段,以及对负债结构的调整。2019年,阳光城利用多种融资渠道,频繁加大融资力度,同时与多家银行建立良好合作,授信额度充足。截至2019年末,公司已获得的银行授信总额1078.2亿元,其中未使用授信余额474.6亿元。


2000亿+的阳光城,如何打破“不可能三角”


值得注意的是,非银融资占比从2018年的52%下降到的25%,下降了27%,相比之前的融资结构有所优化。


截至2019年末,阳光城账面现金419.8亿元,相较2018年末上升10.9%。这与阳光城的回款率上升有较大关系。2019年,阳光城实现回款1692亿元,同比增长29.8%,回款率高达80.2%。


此外,值得关注的一点是,阳光城在年报及业绩会上均明显表示,在2020年会引进战略投资者,优化股权结构,提升资本市场认可度。


据悉, 阳光城把引进战略投资者这个工作列入了公司重要的工作目标。“这项工作一直在有效地进行,也确实接触了多家有意向的机构,但受疫情影响,好多工作没法展开,进度有所延后。期待在今年有个好的结果。”朱荣斌表示。