文| AI财经社 田晏林

编| 嵇国华

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中期业绩报告发布后第二天,融创中国的股价还是不太好看。截至8月27日收盘,公司每股报价33.15港元,降幅达3.06%,市盈率5.26,市值仅为1545亿港元。

在8月26日的中期业绩会上,也有投资者询问股价问题,一名参与业绩会的投资者在雪球上回忆,当时融创中国董事局主席孙宏斌的语气听起来有些“激动”,他直言“市场经常愚蠢很正常,不过价格最终会反映企业价值”。

尽管孙宏斌总说自己不太关心股价,但他总强调的是,融创中国被低估了。2020年,是公司上市10周年,老孙对现有的成绩表示特别满意。从天津起步的融创,用十年时间实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍。

财报显示,上半年融创集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约1952.7亿元,业绩同比下降8.8%,位列行业第五。上半年业绩下降的原因不用赘述,与许多同行一样,是遭了疫情的罪。但尽管如此,孙宏斌却觉得,今年是融创“最从容的一年”。

控制拿地节奏,调整融资结构,昔日的“并购王“开始主动转变。

拿地放缓,半年业绩仅完成33%,孙宏斌却称是“最从容的一年”

01 6000亿销售目标如何完成?

与往年有些不同,孙宏斌与行政总裁汪孟德、首席财务官高曦,三位高层相隔三地参会,在线解答投资者的疑问。有参会的投资者透露,孙宏斌当天在昆明,而汪孟德在北京。

据AI财经社此前了解,自去年11月,孙宏斌斥资153亿元从云南城投集团手中收购环球世纪及时代环球各51%股权后,此后大半年的时间里,老孙几乎都泡在了云南,频繁与地方政府示好。

一番密集社交过后,效果还不错。这半年来,融创与大理州、腾冲市、昆明石林县等各地签订了合作的框架协议,计划加强城市产业融合共建。以雪世界、融创茂、酒店、主题乐园及会议会展为核心的产业集群即将在全国多个城市建立起来。

建设的前提是要持续投入,投入的前提是要非常有钱。而上半年融创的业绩受疫情影响较大,供货安排放缓,直到5月份,公司单月的业绩增速才首次回正。按照全年销售目标6000亿元计算,上半年的业绩完成率仅有32.5%。

今年下半年,还有剩余约4047亿元的销售任务在等着融创。贝壳研究院分析,较2019年下半年实际完成增加18%,预计融创下半年可售货值约6200亿元,其中76%位于一、二线城市。也就是说,只有去化率达到65%以上,融创才有可能完成全年目标。

对融创而言,这里有机会,亦有挑战。

数据显示,2020年二季度,一线城市商品住宅成交面积同比下滑17.97%,二线同比下跌3.57%,三四线同比下跌19.81%。诸葛找房数据研究中心表示,“在行业环境越发严峻叠加疫情影响下,一二线热点城市由于本身基本面完善需求更为坚挺,而三四线城市在前几年需求透支严重,在遭遇黑天鹅事件后很难恢复到往期水平。”

目前,融创基本形成了一、二线及强三线城市的全国化布局,将全国划分为七大区进行管理。而且2020年8月6日,融创服务正式向联交所递交上市申请。贝壳研究院认为,多业态发展、物业拆分上市等均可助力融创增强整体抗风险能力,丰富其评估维度,亦可在资本市场得到更多的关注。

但关于负债和融资成本还是一线房企必须直面的难题。近两年,融创一直通过调整负债结、降低融资成本、降低杠杆来稳定公司整体的负债情况。

汪孟德在投资人会议上表示,降低杠杆率是公司未来三年里最重要的措施,年底时要将净负债率降至120%,进而在2021年降至100%以下。

拿地放缓,半年业绩仅完成33%,孙宏斌却称是“最从容的一年”

02 孙宏斌看好下半年机会

8月20日,住房城乡建设部和中央人民银行召开会议,与各房企代表讨论资金监测和融资管理规则。按照市场传言,监管部门设置了“三道红线”,根据房企的财务状况,按照踩线的条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。

亿翰智库结合融创今年中期的财务数据,计算了上述三道红线指标的情况:剔除预收款后,融创的资产负债率约为62.1%,低于假定标准70%的阈值标准;至2020年中,融创的净负债率约为149%,超过100%的阈值标准;现金短债比约为0.9倍,低于1倍的标准。按照规定,融创的有息负债规模年增速不得增加。

贝壳研究院分析指出,“融资新规”对高负债率的融创影响较大,公司需要在资本结构优化与降低负债水平方面做出更多动作。“截至上半年,融创持有现金852.3亿元(不含受限制现金),虽然短期偿债能力有提升,但资金流动性仍具有一定的风险。”

对于公司目前的经营状态,融创员工的直观感受是钱紧了,“以前能报销的项目今年都变少了。”财报显示,上半年融创的行政开支为36.9亿元,比去年同期减少了9.5%。融创解释称,行政开支的减少主要由于公司更加注重精细化管理,实施一系列降费提效的措施,同时受新冠肺炎疫情的影响, 员工差旅及其他日常费用减少所致。

总之,为了释放经营现金流补充流动性,融创不仅对内控制行政开支,对外也开启一系列资本挪移的动作。

除了加强融资,融创还卖掉了金科股份24.36%的股票,拿到27.41亿元的收益。即便看到土地市场持续升温,深圳、杭州、南京、北京等热点城市高价地块不断出现,成交额快速攀升,但融创都保持了相对冷静,只少量补充土地。截至上半年,融创新增土地计容面积约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比大幅减少64%。

孙宏斌坦言,上半年不是很好的拿地机会,“现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。”对于融创来说,实在经不起拿错土地的代价了。

业绩会上,孙宏斌一如既往地给投资者树立信心。股东们尽管知道,这些年为了培育文旅市场,融创沉淀了很多回报率低的资产,但不少人仍然相信孙宏斌的决策方向。

对于孙宏斌来说,他需要用稳健的财务报表,打消资本市场的疑虑,这不只是对得起股民的信任,更是给上市10年的融创交一份优质的答卷。

拿地放缓,半年业绩仅完成33%,孙宏斌却称是“最从容的一年”